【财经观察】谁在“抢占”写字楼?

2017-08-16 09:50:09   作者:文/本刊记者 汪博宇   来源:《徽商》2017.8


第三产业的迅速发展会进一步提升写字楼的需求量,未来消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业也会和金融一样成为写字楼市场的需求主力。
 
作为当下办公场所的主流选择之一,写字楼是不少公司的入驻首选。记者在采访中发现一个奇怪的现象:以投资、金融为名的公司成为不少写字楼的“标配”,甚至成为常驻写字楼的“重要力量”。
 
然而,随着国家不断加强对金融类企业的监管,加之“跑路”丑闻时常爆出,中小型类金融公司开始大面积从写字楼中撤离。记者在调查中发现,目前除金融行业聚集的写字楼外,综合性写字楼中金融公司占比大幅度下降至10%以下,而此前高峰时期,合肥市写字楼中金融类公司平均占比高达30%。
 
近期,房地产服务机构同策咨询最新写字楼报告显示,随着合肥第三产业创业潮的迸发,写字楼租户结构日渐多元化,更多企业将根据租金和行业特性采取不同的选址策略。据同策咨询执行总监吴明松判断,第三产业的迅速发展会进一步提升写字楼的需求量,未来消费、医疗、科技创新、文化创意关联度高的行业也会和金融一样成为写字楼市场的需求主力。
 
金融公司占比冰火两重天
 
半个月来,记者实地走访了合肥市政务区、北一环以及三里庵近10家写字楼,据观察,在写字楼的水牌上不乏“投资管理”“金融信息”“信托担保”的字眼。
 
2014年、2015年金融投资和资产管理公司在合肥不断涌现,火热的市场拉升了写字楼的需求量,承租能力强、租用面积大的金融公司成为写字楼客户中的主力军,据吴明松介绍,高峰时合肥写字楼中金融类公司平均占比达30%。
记者在调查中发现,如安徽国际金融中心(IFC)和祥源广场,金融类企业占比依旧居高,IFC共计140家租户中,金融投资类企业占比达80%,而在祥源广场这一占比达40%。
 
IFC物管公司张姓主任告诉记者,在租金方面,2014年、2015年由于金融类客户冲高了写字楼的平均租金,租金最高时达90元/平方米,2017年平均租金回落到60元/平方米,最大降幅近三成。
 
在租约期上,以前大多为三年起租,现在中小企业多一年一签,随着国家不断加强对金融类企业的监管政策,现在金融公司续约会更加谨慎,只有资金实力雄厚的大企业会签订3-5年合约。
 
和金融行业聚集的IFC不同的是,在一些综合性的写字楼,中小金融公司的比重和前两年相比有大幅度下降。
 
2015-2016年,华邦世贸城写字楼中金融公司占比约为20%,现在不足10%,一路之隔的新城国际写字楼,目前310家租户里金融公司不足20家,仅占6%。新城国际信达物业总经理助理李伟分析,2016年下半年合肥开展了互联网金融专项治理,小型类金融公司大规模撤退,随着退租潮的爆发,业主正在慢慢回归理性租赁。
 
虽然短期内中小型金融公司占比下降,但吴明松认为,从整体市场看,金融类公司的绝对数依旧保持在写字楼租户的第一梯队。
 
据同策咨询《合肥写字楼市场报告》显示,甲级写字楼中多为金融、房地产等企业,乙级写字楼中多为建筑装饰、工业制造、教育培训等企业,二者形成较为明显的支付能力差别。
 
投资、自用比例三七开
 
从2016年开始,合肥写字楼投资和自用的比例正悄然改变。“目前甲级写字楼70%为自用,30%为投资。”吴明松表示,相比于原先40%-50%的投资占比,自用比例呈现出逐渐上升的趋势。
 
以IFC为例,一整层的标准面积是2008平方米,“26层以下为小户型,每层分布企业4-5家企业,支付能力强的大企业会选择在26层以上的中高区购买整层来使用。”
 
在新城国际,目前大企业占比达50%以上,且以国企、央企居多,如华电集团、徽商银行、中国移动等。
 
“去年进驻合肥的安徽珍宝岛房地产有限公司买下2层楼办公,平安银行则一次性买了9层楼作为合肥区总部。”在李伟看来,大企业租的不仅是写字楼同时也是“好邻居”,“好邻居”未来有可能成为“好客户”,强强联手扎堆形成“好气氛”。
 
一方面,越来越多的大企业倾向于把区域总部设在合肥,银行和保险类公司开始在高品质写字楼里走定制化路线,例如新地中心的国家开发银行、祥源广场的中国太平洋保险等。
 
另一方面,企业的办公地点正在上演由北向南迁移,中国人寿财产保险公司的相关负责人告诉记者,因为业务发展迅速,前不久公司已经将合肥区域总部搬迁到政务区新城国际,原先在置地投资广场的办公地点将留给分公司使用,同时据业内人士透露,恒大集团和中石油都正在寻觅合适的写字楼,准备南迁。日益成熟的政务区和正在崛起的滨湖区是未来办公市场最集聚的区域,将承载更多的高端客户,而传统行业将会采取不同的选址策略,结构性外迁不可避免。
 
在吴明松看来,当下伴随着合肥第三产业的快速发展,写字楼里的租户结构逐渐多元化,合肥写字楼正呈现出由散点式向集群化、专业化、品质化转变。
 
“合肥写字楼有望在两年内引入如世邦魏理仕这样国际性的物业机构来进行专业化的资产管理。”吴明松认为,未来优质物业会成为新宠,写字楼招商将进一步前置,优质的大客户资源将强力支撑开发销售和经营全过程。


编辑:丹妮
  责编:储 丽
 

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